Grundschuld

Die Grundschuld ist eine Variante, mit der sich Banken in der Regel bei Immobiliendarlehen absichern. Diese Grundschuld ist eine Eintragung ins Grundbuch. Ob bei Krediten oder Darlehen, bei fast allen ist eine Sicherheit notwendig und dies gilt auch für die Baufinanzierung. Beispielsweise bietet die Lohn- oder Gehaltsabtretung die Sicherheit bei Ratenkredit. Ebenso wie bei einem Ratenkredit, wird ein Immobilienkredit meistens durch die Grundschuld abgesichert.

Mit der Grundschuld wird dem Kreditgeber durch den Kreditnehmer zur Absicherung des Immobiliendarlehens das Recht auf einen möglichen Immobilienzugriff eingeräumt. Wenn also der Kreditnehmer das Baudarlehen nicht mehr tilgen kann, darf der Kreditgeber zum Schuldenausgleich die finanzierte Immobilie verwerten oder verkaufen. Der Kreditgeber erhält vom Erlös so viel, wie durch die Grundschuld festgelegt ist.

Im Vergleich zu einer Hypothek ist die Grundschuld nicht an die Höhe des Darlehns gekoppelt. Das bedeutet, dass eine Hypothek immer dem Stand des Darlehns entspricht. Wenn also die letzte Darlehensrate bezahlt wurde, wird auch die Hypothek gelöscht. Bei der Grundschuld ist dies nicht der Fall. Diese ist nicht an den Kreditsaldo gebunden. Die Grundschuld bleibt in ihrer Höhe somit auch noch unverändert bestehen, wenn der Kredit bereits abgezahlt ist. Um die Grundschuld zu entfernen, muss eine Löschung beantragt werden.

Der Eintrag einer gelöschten Grundschuld ist an einem roten Unterstrich zu erkennen. Da die Grundschuld ein deutlich einfacheres Verfahren für den Kreditgeber ist, ist es sehr gängig, dass Baufinanzierungen mit einer Grundschuld abgesichert werden.  Wenn Der Kreditnehmer seine Schulden nicht mehr begleichen kann, hat die Bank sofort Rückgewähr der Grundschuld und kann ihr Anrecht ohne ein vorangesetztes juristisches Verfahren gültig machen.

Die Grundschuld ist im Grundbuch eingetragen und kann ausschließlich von Personen mit einem berechtigten Interesse eingesehen werden. Die Einträge werden vom Grundbuchamt vorgenommen und dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt. Die Höhe der Eintragungskosten ist abhängig von der Höhe der Grundschuld. Kreditinstitute können zudem die eingetragene Grundschuld einem anderen Kreditinstitut weitergeben. Diese Weitergabe kann, aber muss nicht, im Grundbuch vermerkt werden, da diese Abtretung durch eine privatschriftliche Vereinbarung möglich ist.

Es können auch mehrere Grundschulden im Grundbuch eingetragen sein. Die Reihenfolge der Einträge bestimmt auch die Reihenfolge der Gläubiger und ihrem Anspruch. Die Ansprüche des Gläubigers an erster Stelle werden im Falle einer Zwangsversteigerung immer als erstes finanziell gedeckt. Die nachfolgenden Grundschulden werden gemäß ihrer Rheinfolge mit dem Erlös der Zwangsversteigerung ausgeglichen. Sollte der Erlös nicht für alle Gläubiger ausreichen, erhalten die Gläubiger, die an letzter Stelle eingetragen sind nichts. Daher wollen Kreditinstitute meist nur ein erstrangig abgesichertes Darlehen, für das sie dann auch gute Konditionen bieten. Im Vergleich reicht Bausparkassen meist auch eine zweitrangig abgesicherte Finanzierung. Der Rang einer Grundschuld ergibt sich aus dem Beleihungswert, der dem Kaufpreis der Immobilie entspricht. Beträgt die Grundschuld bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts, wird sie als erstrangig eingestuft. Zweitrangige Grundschulden liegen bei 60 und 80 Prozent. 

Die Grundschuld bedeutet für den Kreditnehmer, dass der Kreditgeber über ein Pfandrecht verfügt, das er sofort ohne gerichtliche Vollstreckung geltend machen kann. Er verfügt somit über einen rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid, den er im Falle einer Zahlungsunfähigkeit einleiten kann. Dabei muss der Kreditgeber die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers nicht amtlich feststellen lassen. Damit die Geltendmachung des Pfandrechts nicht willkürlich vom Kreditgeber ausgelöst werden kann, beinhalten Darlehnsverträge in der Regel eine Sicherungsabrede. In dieser verpflichtet sich der Kreditgeber, die Grundschuld nur in dem Fall in Anspruch zu nehmen, wenn vertraglich festgelegte Umstände dazu führen, wie beispielsweise ein Zahlungsverzug.

Der Kreditgeber kann die Grundschuld auf zwei Weisen geltend machen. Zum einen kann er eine Zwangsverwaltung einleiten. Der Kreditgeber darf dann auf alle Einnahmen die mit der Immobilie erzielt werden, wie beispielsweis Mieten, zugreifen. Zum anderen hat der Kreditgeber die Möglichkeit der Zwangsversteigerung. Bei dieser wird die Immobilie verkauft und der Kauferlös kann vom Kreditgeber bis zur eingetragenen Grundschuldhöhe verwendet werden. Sollte der Erlös der Zwangsversteigerung die Grundschuld nicht decken können,  hat der Kreditnehmer weiterhin Schulden beim Kreditgeber, die er noch zurückbezahlen muss.

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