Grundschuldbestellung

In Deutschland dient die Grundschuld als wichtigste Sicherheit für Kreditgeber, ihr verliehenes Geld auch in jedem Falle wieder zurück zu erhalten. Sollte der Kredit für eine Immobilie, der mit einer Grundschuld gesichert ist, nicht mehr zurückgezahlt werden, kann der Kreditgeber eine Versteigerung der belasteten Immobilie durchführen und den Teil vom Erlös, der zur Begleichung der Grundschuld nötig ist, verwenden. Dabei hat er gegenüber allen anderen Gläubigern Vorrang. Diese Verfahrensweise ist im Punkt „dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung" der Grundschuldbestellungsurkunde geregelt. So gilt das vorrangige Anspruchsrecht des Kreditgebers auch, wenn der Kreditnehmer insolvent ist. Mit der Absicherung durch die Grundschuld ist der Kreditgeber somit gegenüber anderen Gläubigern privilegiert. Daher bestehen die meisten Banken auch darauf, mit ihrer Grundschuld als erstes in der Rangfolge der Gläubiger zu stehen. Zusätzlich wird per Vereinbarung der Kreditnehmer dazu verpflichtet, mit seinem beweglichen Gesamtvermögen persönlich zu haften. Dieses Verfahren nennt man „abstraktes Schuldanerkenntnis“.  Anhand einer notariellen Urkunde, kann der Kreditgeber im Falle eines Zahlungsverzugs die Grundschuld ohne einen langwierigen Gerichtsprozess geltend machen.  

Beim Kauf einer Immobilie ist unbedingt zu berücksichtigen, dass die Darlehenssumme durch den Kreditgeber erst dann ausgezahlt wird, wenn er im Grundbuch des zu sichernden Grundstücks mit seiner Grundschuld an erster Stelle eingetragen ist. Viele Kauf- und Kreditabwicklungen scheitern an dieser Stelle, weil der Kaufpreis fällig wird, obwohl die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Meist führt dies zur Forderung von Verzugszinsen durch den Verkäufer vom Käufer. Daher ist es sehr ratsam, die Grundschuldbestellung alsbald möglich im Anschluss an die Abwicklung des Kaufvertrages zu beurkunden. Optimaler Weise verbindet man den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung im selben Notartermin.

Für die Abwicklung der Grundschuldbestellung benötigt der Notar vom finanzierenden Kreditinstitut vorab das „Grundschuldbestellungsformular“. Sobald dieses vorliegt, kann der Beurkundungstermin vereinbart werden. Der Notar reicht das Dokument nach abgeschlossener Beurkundung dem Grundbuchamt weiter. Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld dann ins Grundbuch ein. Eine Ausfertigung der Urkunde und den aktualisierten Grundbuchauszug vom Grundbuchamt übergibt der Notar anschließend dem Kreditgeber.

Die Grundschuld bleibt während der gesamten Kredittilgungszeit unverändert im Grundbuch stehen, selbst wenn der Kredit bereits vollständig abgezahlt ist. Dies liegt daran, dass die Ratenzahlung ausschließlich die Kreditsumme tilgt und nicht die Grundschuldsumme mindert. Ein Grundschuldeintrag mit vollständig gedeckter Kreditsumme im Grundbuch stellt keine offene Forderung  mehr dar und sollte daher gelöscht werden. Da die Löschung dieser Grundschuldsumme Kosten mit sich bringt, wird dies oftmals aufgeschoben. In vielen Fällen beantragt der Kreditnehmer die Löschung auch nicht, um die eingetragene Grundschuldsumme in Zukunft für einen neuen Kredit zu verwenden. Es ist nämlich möglich, die eingetragene Grundschuldsumme für einen neuen Kredit beim selben Kreditgeber zu verwenden und so die Kosten einer Neueintragung zu sparen. Dies lohnt sich allerdings nicht, wenn man den Kreditgeber wechselt, da in diesem Fall ein ebenfalls kostenpflichtiges "abstraktes Schuldanerkenntnis" beurkundet werden muss.

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